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关于我县房地产去库存的思考
重庆市秀山自治县人民政府公众信息网 xs.cq.gov.cn 2016年8月10日 9时58分 来源:县政府办公室

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秀山土家族苗族自治县人民政府办公室          201688

关于我县房地产去库存的思考

县政府办课题一组

房地产作为最重要的生产要素、生活资源,具有位置固定、不可移动、独一无二、供给有限、寿命长久、价值较大、用途多样、保值增值等特征,直接或间接地关联着175个产业发展,过去十多年对我国GDP增长的贡献率平均维持在5—10%。以房地产开发为主的房地产业更是国民经济的重要支柱产业,对经济社会发展有着极其巨大的影响,房子不仅限于满足居住、经营等实用性用途,早已成为一种投资理财手段,占据了我国绝大部分家庭75%以上的财富份额。在房价节节攀高的助推下,各类社会资源不断向该行业集聚,一定程度上阻碍了经济转型升级进程。为此,2015年12月中央经济工作会议将房地产“去库存”作为2016年五大结构性改革任务之一,旨在通过库存消化释放行业累积的系统性风险,使其回归到理性发展轨道。我县作为典型的投资拉动和资源加工型城市,房地产一直是最重要的经济引擎,怎么通过“去库存”实现可持续发展,是一个值得关注的问题。

一、我县面临的库存形势 

今年上半年,我县房地产开发投资仅5.46亿元、增长20.9%,实现商品房销售面积6.48万㎡(其中住宅6.31万㎡,占97.4%)、同比下降69%,整个市场的疲软态势显现无余。如此严峻的形势下,全县商品房施工面积、待售面积分别还有136.31万㎡(住宅98万㎡、商业38.31万㎡)、36.61万㎡(住宅24.09万㎡、商业12.52万㎡),形成了巨大库存。在不增加新的市场供给情况下,按市统计局公布的2013年重庆城镇居民人均住房建筑面积33.59㎡计算,我县现有在建、待售住宅就能满足3.63万人居住,以全县66万人口为基数换算城镇化率约为5.5个百分点。“十二五”是我县城镇化水平突飞猛进的5年,城镇化率从30%提升至37.31%(其中包含城郊农村居民),年均1.46个百分点;也就是说,在无超常规因素的影响下,城镇化率再提高5.5个百分点至少需要3.7年,那么以城镇化进程消化这122.09万㎡住宅也就需要4年。为了佐证这一判断的合理性,笔者又用我县2012—2015年住宅的年均销量35.07万㎡计算,完成122.09万㎡住宅销售至少也需要3.5年。然而,我县房地产市场正处于下行轨道(今年尤为严峻),为保经济平稳增长,以国资为主的新投资仍不断涌入。可以预料,我县房地产行业去库存的周期将会更长。

  

二、库存难去的痛点

纵观我县房地产市场,不难发现三大痛点。

(一)优质供给不足。住房需求大致可分为五个层次:一是“想要有个家”,能遮风挡雨就行;二是对住房功能的需求,要求一户多室、动静分区,水电暖齐全;三是对住房环境的要求,买的是窗外的东西;四是对住房服务的需求,买的是贴心服务;五是对住房品质的需求,买的是美墅和圈子。如今,城镇居民的住房需求已经开始从一二层级向三四五层级迈进。但秀山房地产市场林林总总的大小楼盘中,能满足改善性住房需求的供给却屈指可数;没有一线地产企业参与,秀山楼市被众多中小房企牢牢占据,窗外景致、贴心服务、品质社区属于奢望。许多小房企拿着优质地块粗犷开发,部分项目高楼林立、宜居程度偏低,还让购房者一不小心就会与烂尾楼撞个“满怀”。一方面,阳光御园、美丽泽京、锦绣名邸等注重社区环境和产品品质的楼盘销售情况相对较好,其中美丽泽京、阳光御园的花园洋房更是供不应求,但与重庆主城区的楼盘相比还是逊色了许多。另一方面,廊桥水岸、豪生酒店等项目因市场认可度低,早早陷入销售困境,成为烂尾工程。目前,我县许多正在观望徘徊的潜在房产消费群体普遍面临着这样一个尴尬,“除开停工、烂尾的,几乎没有了可以安心选择的”,因为“已建成的现房不想买,没完工的期房不敢买”。一个个停摆项目、一次次延期交房、不断听闻的质量纠纷,加速着市场恐慌情绪的蔓延,让行业陷入了“消费者恐惧—房难卖—烂尾—更恐惧—更难卖—更多烂尾”的恶性循环。碧桂园、万达等一线房企目睹这样的魔咒,也不敢贸然进入,以精装房为代表的优质供给难以培育。今年上半年,几乎没有听闻新楼盘开盘,全是缓慢地消化着存量。我县房地产业依旧低端、粗放地艰难成长,难以与日益升级的消费需求吻合,更难以匹配我们旅游文化城市的建设。

(二)商业设施过剩。曾有新闻媒体刊文指出:受经济减速影响,我国消费市场增长已现乏力,加上电商冲击,相继有商业设施被迫关门或沦为招不到商户的“幽灵设施”。这种状况,在我县亦有所反映。近几年,我县住宅类商品房成交价在2800—4300元/㎡左右,而花灯广场等核心商圈的门面售价已迈过每平方米万元大关。在暴利的诱惑下,开发商往往忽视市场容量,热衷于高比例商业配置。从行政中心片区就可感受到萧条,五岳广场、桂花苑、宜欣宜景苑、华信商业广场等项目有大量门面闲置,常年大门紧闭;即便是商贸物流业态发展迅猛的物流园区,部分区域也可以用“门可罗雀”形容;类似朝天门市场这样18万㎡的大体量项目,市场反应如何还未可知。据2015年摸排数据,我县商业设施总量在178万㎡以上(其中县城闲置30万㎡以上),全县人均商业设施面积已达2.7㎡。《2014年城市投资价值研究—商业地产》调查显示:国内一线、二线城市人均商业面积已达1.39㎡、2.06㎡,而城市人均商业面积过剩与否的参考界值是1.5㎡。对比可知,我县目前的商业设施规模相对于经济社会发展水平,已属于严重过剩范畴。

(三)消费潜力不足。“去库存”战略全面铺开后,在下调住房贷款的首付比例、多次降准降息等多重利好的驱动下,我县房地产市场本应有所积极反应,但现实却是“冷若寒冬”。仔细分析,还在于我县的房地产市场消费群体主要以公务员、企事业单位职工、个体工商户、农村转移居民等为主,近几年快速扩张、壮大的城市,已让这些家庭拥有一套或多套住房;而外出务工返乡置业人员,出于城市生活成本和农村基础设施条件改善等因素考虑,更倾向于就近自建住宅而不愿进城。综上所述,目前“刚需”在我县还是个“伪命题”。与此同时,我县城市发展水平还远未达到广泛吸引周边人口集聚的程度,商品房并不是特别稀缺;二手房交投更是不够活跃(上半年仅成交269套),诸多私人房产处于“有价无市”状态,致使我县房产的投资理财功能羸弱、投资性需求不足。今年上半年,具有较高投资回报的商业设施仅卖出了1700㎡就能侧面印证。 

三、去库存的几点思考

化解房地产库存,必须综合施策。

(一)尊重市场规律。房地产市场的运行具有周期性,简单而言就是:向上阶段,量价齐涨,库存处于紧张状态;不断走高的房价开始抑制有效需求,造成随后库存大量增加,房价在反馈机制作用下缓慢爬升至最高值;随后量价齐跌,行业痛苦地去库存,直至库存到最低值,再从新的均衡点上开启新一轮繁荣。在市场经济中,价格变动是实现市场均衡的重要机制,价格变动引导供给和需求,价格调整在房地产库存的去化中起着至关重要的作用。2015年中央经济工作会议也提出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格”。因此,对房企来说,去库存的重要途径之一,就是根据市场需求变化合理降价,以加快市场出清、加速资金回笼。我县曾有过开发商拿出部分房源,以低于市场均价500元以上的优势价格进行促销,获得了较好的市场反响。虽然依靠市场机制主动化解库存,会有经济增长放缓和金融风险增大的代价,但是在防控好风险的前提下,应当尊重市场规律,鼓励此类利大于弊的经营行为。

(二)推动新型城镇化。2015年中央经济工作会议指出:“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”这,就是我们推进城镇化的工作方向,让更多的农民在城市里“买得起,住得起,留得住”。对于我县而言,着力点在解决就业问题上。当前就是要围绕县委、县政府决策,抓住工业转型升级契机,主动承接沿海地区的产业转移,加快构建“1+2+X”工业体系完成产业结构优化升级,强化城市产业就业支撑力度,提升城市综合竞争力,吸引人口流入,增加消费群体。通过工业现代化进程,加速全县城镇化进程,实现对房地产的有效消化,拉动经济持续增长。

(三)加快房地产业升级。其一,随着房地产平均利润率的形成,各路投资房地产的资本将渐次退场,房地产必然迎来大者恒大、强者恒强的兼并、整合时代。“营改增”及部分地区开始试行的商品房现售等制度改革,将让众多管理混乱、资金实力弱小的房企,在财务成本控制、资金流管理等方面面临更大压力。对此,应抬高准入门槛,严格防止新的弱小房企进入,加速淘汰不能适应市场的经营主体。同时,应当考虑适当时机对华信、华渝等国资平台的地产业务予以整合,消除县属国企的同业竞争,通过专业化、专一化打造引领县域行业发展的一流房企。其二,房地产市场已经从卖方市场转变到了买方市场,住房短缺的时代基本结束,粗放型的发展模式、同质化的产品已经不适应新的住房消费需求,产业升级已然在途。就我县而言,应当引导相关企业围绕旅游城市建设之需打造高品质项目,如华信公司打造的滨江美食街就是一个较为成功的典范。其三,以产业为依托、地产为载体,结合医疗养老、“互联网+”、“双创”等市场需求,拓展房地产业经营版图,积极利用自身存量资源培植新兴业态,如物流园区利用闲置地产开设微型企业孵化园就是较为成功的实践。

(四)强化政策配合。一是发挥棚改资金作用。近几年,我县每年都有一定规模的棚改资金投入到城市建设中去,但效果甚微。城市中仍然集聚有大量的城中村落,且较多房屋有“危房改造”需求,建议研究机制利用棚改资金实施此类危房的土地房屋征收工作,在推进城中村落改造的同时,利用棚改助推去库存。二是增大政府购买力度。目前渝怀铁路二线等项目已作出了批量购买商品房实施土地房屋征收对象安置或保障性住房供给的成功实践,建议进一步增加政府对存量商品房的采购,打通保障房、安置房和商品房通道,实现库存去化。三是政策支持农村人口转移。目前,农村、集镇、县城住房购置成本大致呈1000:2000:3000的价格阶梯,农村居民依旧“缺钱”进城。建议尝试深化农村宅基地复垦制度,探索自愿退出承包地经营权补贴机制,让农村“三权”有效资产化,推动农村人口自发向城市转移。

(本文出自六楼微论坛课题一组,指导:冉惠文,组长:杨明,执笔:牟红贵。)

 

主送:各街道办事处、乡镇人民政府,县政府有关部门。

抄送:县纪委,县委办,人大办,政协办,法院,检察院,人武部。

秀山土家族苗族自治县人民政府办公室              201688印发

 
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