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当前秀山县房地产市场发展存在的问题及建议
重庆市秀山自治县人民政府公众信息网 xs.cq.gov.cn 2016年11月24日 15时9分 来源:县政府办

政务政 务 调 研

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秀山土家族苗族自治县人民政府办公室           20161122

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当前秀山县房地产市场发展存在的问题及建议

张祥均  黄  

2012年以来,受国家宏观调控政策影响,全国房地产市场日益分化,中小城市,特别是中小县城房地产业发展处在了转型发展的关口,房地产业发展过程中隐藏的一系列问题逐步凸显,各种矛盾集中爆发。在全国大环境背景下,我县房地产业发展同样面临一系列问题,为深入了解我县房地产业发展现状,逐步解决各种问题,推进房地产业健康发展,维护社会稳定,对全县房地产业现状和问题进行了深入调研。

一、我县房地产开发现状

(一)开发企业基本情况。截至目前,全县共有房地产开发企业(含建筑企业)26家,比2012年增加6家,企业注册资金增加9600万元,从业人员增加500。其中,具有二级资质的开发商4家,企业注册资金共计15190万元,从业人员达1368人;具有三级资质的开发商8四级资质开发商1暂定资质13,无一级资质的开发商。

(二)开发及销售情况。目前,全县共有房地产开发项目18个。其中,新建项目13个,拟建面积60万平方米;续建项目5个,续建面积25万平方米。2015年房地产开发竣工面积41万平方米。截至目前,全县商品房库存36.61万平方米(住宅24.09平方米,商业用房12.52平方米),占在建商品房总量的43%同时,我县二手房销售市场近年兴起,“十二五”期间,全县二手房成交48.2万平方米。

“十二五”期间房地产开发主要指标完成情况

指标名称                   年度

房地产开发完成投资

(万元)

房屋新开工面积

(万方)

房屋

竣工面积

(平方米

商品房

销售面积

(平方米)

商品房待售面积

二手房交易面积(平方米)

2011

80980

45

303788

233148

——

45100

2012

69670

35

346261

230228

——

47200

2013

150202

71

864557

321350

——

71300

2014

142167

62

161204

311885

——

155600

2015

56000

85

413400

326081

366100

162600

合计

499019

298

2089210

1422692

366100

481800

(三)商品房销售价格情况。近年来,我县商品房销售价格呈逐渐上涨趋势,2004400元/平方米(均价)上涨到2008年的2450元/平方米(均价),到2012年的2750元/平方米(均价),到现在的3480元/平方米(均价),平均每年上涨150元/平方米左右。目前,住房最高价格为4200元/平方米,最低价格为2800元/平方米;商业门面最高价格为12000元/平方米,最低价格为6000元/平方米。

(四)消费群体构成情况。据对10个房地产开发项目的调查显示,我县商品房消费群体有4类:城镇居民、农村居民、县外居民、工薪阶层。其中城镇居民购房占15%,工薪阶层购房占40%,农村居民购房占30%,县外居民购房占15%。从购房结构看,改善性需求购房占35%,居民首次购房占65%

二、存在的主要问题

(一)供给方面。一是产品结构不合理。“十二五”期间,全县累计开发商品房200多万平方米,以普通商品房为主,其中花园洋房等高端楼房仅10余万平方米,仅占总量的5%二是改善性住房供给不足。目前,我县高品质楼盘总量不大,美丽泽京、阳光御园、兴源黄杨郡等少数几个品质较高楼盘基本售罄,其他大部分房地产项目由于功能、环境等方面问题又得不到改善性需求的青睐。三是存量盘活困难。目前,我县存在遗留问题的房地产开发在建项目有8个,建筑面积37万平方米,存量土地4宗,预计开发面积20万平方米。由于开发企业资金断链、对市场信心不足等问题,有4个在建项目处于停工状态,7个项目存在延期交房问题;5个项目由于达不到预售条件,不能开展预售工作;4宗土地开发商迟迟不愿开工,且存在退地风险。四是投资动力不足。今年前三季度,全县房地产建设在建项目16个,总面积193万平方米,新开工项目2个,面积30.8万平方米。其中国有开发企业项目6个,占比37.5%,实现投资12.42亿元,占房地产市场总投资的82.8%

(二)需求方面。一是刚需释放受影响。自2010年以来,我县陆续实施农民新村建设项目733500多户;建设保障性住房工程527026.7万平方米;农民新村和保障性住房的建设,一定程度上影响了部分有条件的购房群众购房意愿。二是投资性购房停滞。受国家2012年陆续开展房地产市场宏观调控政策影响,我国房地产市场出现了少有的低迷,地区间房地产市场逐步分化,中小城市商品房价格上涨空间受到挤压。我县商品房价格自2012年以来基本平稳,投资性购房近于停止。三是市场信心不足。在建工程中8个项目存在历史遗留问题,购房群众对市场预期缺乏信心,不敢购房或暂时观望。

(三)要素方面。一是土地市场供应不规范。出让的开发用地大多都未能按期交付开发业主,且多是未完成拆迁、未进行“三通一平”的“生地”,致使开发建设周期延长,成本拉高,从而引发延期交房等一系列“不良反应”。二是企业实力不足。开发企业准入门槛过低、资质违规挂靠现象突出,存在项目分包、转包行为。云鼎星座、温州商业城、廊桥水岸等一些房地产开发企业由于自身实力不足,为了维系项目运转,不惜通过社会高息融资,造成资金断裂、烂尾楼、群体性上访等一系列问题。三是社会融资困难。一方面受国家调控政策影响,房地产信贷政策明显分化,中小城市信贷持续收紧,从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘,房地产开发企业在银行融资举步维艰。另一方面从我县房地产开发企业的资金运作模式来看,各种银行贷款成了他们的“生命线”—完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,融资渠道单一,风险集中,走的完全是一条“独木桥”路线。四是部门监管乏力。房地产开发监管机制还不健全,房地产市场监管体系没有真正形成,相关职能部门之间信息相对闭塞,不严格执行规划设计、不按规定程序报建审批、违规销售房屋、不按规定使用销售资金等现象仍然存在。

三、工作建议

(一)调整结构。房地产产品结构要与市场需求基本吻合。要根据居民收入情况合理确定高、中、低档房产开发比例。第一,要落实住房建设规划,合理调控开发规模。制定住房建设发展规划,结合房地产市场情况确定开发规模年度计划;所有开发项目必须按照年度计划严格控制规模,确保市场供求关系基本平衡。第二,要严格土地出让条件,有序进行土地投放。对房地产开发项目建设用地出让前要提出包括开发项目用地方式、规划设计要点、年度开发规模、开发期限、基础设施和配套公用设施建设标准等内容的房地产开发项目建设条件意见书,作为项目用地出让和开发建设的依据。开发建设单位要严格按照开发项目建设条件意见书的要求进行规划设计、制定开发建设方案,不得擅自调整内容、降低标准。第三,调整房地产产品结构,提升行业整体品质形象。针对当前消费从“有房住”变为“住好房”的市场需求,适度增加高档商品房建设比重,满足改善性购房需求。

(二)协调要素。第一,宽松政策环境。制定出台调整监管资金、配套费等收取办法,降低监管类资金收取比例,优化调整城市配套费收费方式,降低或免除市政设施占道费和占绿费收取等,为开发项目提供良好的政策环境。第二,提高服务水平。加大项目征地拆迁力度,确保净地出让简化项目审批程序,实行限时审批制度,提高行政审批效率。第三,拓展融资途径。一是优化传统融资来源渠道,加强注册资本金、资本公积金及其他自有资金管理;争取银行贷款,包括企业信用贷款和项目贷款管理。二是鼓励有条件的开发企业通过项目融资、上市融资、联合开发、短期债券等多种形式开展融资工作,培育和增强房地产自身实力。第四,拓展市场边界。农村进城居民购买商品房,对符合政策条件的购房户可优先享受高山生态扶贫搬迁及农村建设用地复垦政策支持。农村居民首次购买建筑面积80平方米以内的县城商品房,可考虑减半或免征契税。

(三)盘活存量。第一,以续建项目为突破,将房地产推向市场。加快协调解决名瑞广场、时代帝都、豪生广场等8个项目历史遗留问题,推动项目建设进度,尽快竣工验收,交付使用。第二,以盘活闲置土地为突破,将项目拉进市场。第三,全面实施棚户区改造、征地拆迁货币化安置,不再建设安置房,将资源变为市场。第四,优化商业用房建设布局,严格控制新建项目商业用房建设规模,提高无商业用房住宅小区建设比例。

(四)强化监管。第一,要强化项目源头控制。加强开发企业资质管理,严格房企准入条件,坚决杜绝房地产开发企业资质挂靠,严肃查处无资质、超越资质等级范围开发房地产项目的行为。第二,要强化项目跟踪监管。一是要加强商品房预售许可审批。实行预售审批公示,严格商品房预售许可,未经批准许可的项目,房地产开发企业不得以收取定金、认购等形式变相销售;加强购房消费引导,在媒体、社区等公开场合进行购房警示。二是要规范项目宣传监管。认真审核房地产开发企业发布商品房销售广告的真实性、合法性和准确性从严查处违规发布销售广告或虚假广告的行为。三是要实行预售资金监管。严格执行商品房预售资金全部纳入国土部门监管账户管理制度;严格预售资金使用监管;积极运用信息化手段,实现预售项目销售进度、工程进度、预售资金收存使用信息的联网管理。第三,强化项目闭合把关。一是要实行竣工综合备案登记制度,把好房屋交付使用关。二是要实行资质动态管理制度,把好信用等级评估关。三是要实行项目综合评价制度,把好监管资金解控关。第四,新项目试点“现房”销售。选择较为成熟的开发地块,进行商品房“现房”销售试点,取消商品房预售,在开发项目竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。第五,强化国有企业在房地产开发市场中的地位。提供优惠条件,为国有企业进入房地产市场提供良好环境;充分发挥国有企业在解决房地产市场矛盾中的重要作用。

(作者张祥均系县政府办干部、黄伟系县城乡建委干部)

 
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